Как мы сделали современный ремонт в квартире под аренду и сколько это стоило

г. Киев, ул. Сапёрно-Слободская

59

2

Место :

Площадь м2 :

Количество комнат :

Скандинавский + Современный

Вторичка

4

Стиль :

Тип дома :

Срок реализации (месяцев) :

Статья будет интересна тем, кто хочет сделать стильный, долговечный ремонт и не переплатить. Опишем все этапы, лайфхаки и полезную информацию, а в конце покажем что сколько стоило и поделимся удобными digital-инструментами для контроля ремонта.

После съезда арендаторов, которые снимали квартиру несколько лет, хозяйка квартиры А.О. решила сделать ремонт, чтобы увеличить арендный платеж и выжать из квартиры максимальный пассивный доход.

Заказчик активная деловая женщина и большую часть своего времени проводит вне Киева, поэтому лично заниматься ремонтом и "быть прорабом" было неприемлемо. Требовалась команда, которая возьмет на себя полную реализацию всех этапов и не увеличит цену в процессе. После согласования сметы и коротких переговоров мы подписали бумаги и приступили.

Максим Колот

Главный по работе с клиентами в Buildburo

Посмотрите несколько фото квартиры в исходном состоянии и перейдем к разбору этапов ремонта.

Этап 0. Разработка проекта

Планировку почти не меняли: только перенесли вход в санузел, чтобы поставить раковину, и сузили дверной проем в гостиную для установки встроенного шкафа.

В основу дизайна легла простая концепция: смесь скандинавского и современного стилей, светлые тона и натуральные материалы, много пространства для хранения. Но самое главное - дизайн должен был быть максимально стильным при тугом бюджете.

Чаще всего на этапе создания проекта мы разрабатываем только комплект рабочих чертежей, но на этом объекте Заказчик контролировала ремонт удаленно, поэтому для простой коммуникации и создания общего видения конечного результата дополнительно были сделаны визуализации.

Что касается чертежей, был разработан минимально необходимый комплект без детализации технических аспектов. Конечно, в таком случае возникают риски что-то не учесть и "накосячить" в процессе, но здесь чертежи нужны были максимально быстро и на на этот объект мы сформировали команду из проверенных годами мастеров, которые знают как сделать добротно.

Вот некоторые из чертежей:

Иногда к нам обращаются Заказчики с готовыми дизайн-проектами. Очень часто бывает, что эти проекты далеки от совершенства в плане проработки технических аспектов и нам приходится их дорабатывать и детализировать. Отсюда вывод: если заказываете разработку проекта у одной компании, а ремонтом будет заниматься другая - требуйте максимальную проработку технического дизайна в чертежах (электромонтажные схемы, схему водоснабжения, схемы раскладки плитки и другое).

Иван Панасюк

Главный по управлению проектами в Buildburo

Этап 1. Демонтаж

Ремонт должен быть крутым как внешне, так и в области скрытых работ. И если на чистовых материалах можно оптимизировать бюджет, то на скрытых работах экономить ни в коем случае нельзя. Планировку почти не меняли: только перенесли вход в санузел, чтобы поставить раковину, и сузили дверной проем в гостиную для установки встроенного шкафа.

Скрытые работы - те, которые вы не видите и не можете проверить после выполнения чистовой отделки (возведение стен, штукатурка, электрическая и сантехническая разводка и др).

Поэтому самым правильным решением в отношении старой штукатурки было полностью её сбить перфоратором и сделать новую - гипсовую машинную . Это существенно увеличило бюджет, но было абсолютно необходимо.

Так выглядела квартира после завершения демонтажа и вывоза строительного мусора:

"Предупреждайте соседей о предстоящих шумных работах, таких как демонтаж. Можно расклеить объявления на этаже или поговорить с консьержем. Иначе придут ругаться."

— из опыта Кирилла, главного прораба в Buidburo

Этап 2. Штукатурка

Процесс вроде бы и несложный, но есть масса нюансов: организация доставки и подъема нескольких тонн материала и габаритного оборудования, подключение штукатурной станции к напряжению 380В, соблюдение технологии при выполнении работ и много другого. Ремонт должен быть крутым как внешне, так и в области скрытых работ. И если на чистовых материалах можно оптимизировать бюджет, то на скрытых работах экономить ни в коем случае нельзя. Планировку почти не меняли: только перенесли вход в санузел, чтобы поставить раковину, и сузили дверной проем в гостиную для установки встроенного шкафа.

На что обратить внимание при приемке штукатурки у строителей?

Примыкания

Их сложно делать, поэтому некоторые штукатуры не уделяют им достаточно внимания. Смотрите на примыкания стен к потолку, шов под подоконником. Обязательно проверьте качество откосов - между откосами и окном не должно быть никаких щелей.

Арматура и металл

До нанесения штукатурки весь металл должен быть покрыт грунтовкой, иначе потом на стенах проступит ржавчина. А после оштукатуривания необходимо извлечь маяки, иначе тот же эффект - ржавчина.

Углы

Удостоверьтесь в том, что углы, где будет устанавливаться мебель, сделаны под 90 градусов.

Плоскости

Отклонения по вертикали и горизонтали на 1 метр не должны превышать 2-3 мм. Предельное отклонение по вертикали на всю высоту - не более 10 мм. Локальные неровности если и есть, то не должны быть глубже 3 мм.

Мусор

Обязательно должен быть вывезен мусор, его крайне много после окончания штукатурных работ и он мешает на следующих этапах.

Вот так выглядела свежая, влажная штукатурка. Кстати, на этом объекте оказались сильно кривые кирпичные стены. Обычно слой маячной штукатурки 2-2.5 см, а тут местами доходило и до 9 см. Из-за этого стены сохли около двух недель, и это в теплое время года. Поэтому самым правильным решением в отношении старой штукатурки было полностью её сбить перфоратором и сделать новую - гипсовую машинную . Это существенно увеличило бюджет, но было абсолютно необходимо.

Так выглядела квартира после завершения штукатурки:

"Дайте штукатурке полностью высохнуть до того как приступить к чистовым работам. И не забудьте заложить трассу кондиционера до штукатурки, чтобы потом не штробить лишнего."

— из опыта Кирилла, главного прораба в Buidburo

Этап 3. Черновая электрика и сантехника

"Черновая" - значит скрытая, то что мы не увидим после окончания ремонта. Монтаж сантехнических точек, фитинги, разводка труб, прокладка кабеля, установка распределительных коробок и др.

Используйте только лучшие материалы и комплектующие для этого этапа. Лучше заплатить раз, чем потом все ломать, переделывать и платить еще больше.

Очень важная информация: каждым видом работ должен заниматься профильный специалист. Электрикой - электрик, сантехникой - сантехник, плиткой - плиточник. Когда нанимаете компанию на ремонт уточняйте этот вопрос. Существуют комплексные бригады, где все умеют всё - это повод насторожиться.

Также обязательно контролируйте, чтобы размещение розеток и выводов сантехники соответствовало чертежам. Мастера иногда допускают ошибки и на этом этапе их еще можно быстро исправить.

Такой вид квартира имела после завершения этапа монтажа черновой сантехники и электрики:

"Желательно проверить как сантехника держит давление и прозвонить розетки и освещение."

— из опыта Кирилла, главного прораба в Buidburo

Этап 4. Чистовая отделка

На этом этапе формируется окончательный внешний вид квартиры. Все работы, которые выполняются в процессе чистовой отделки требуют повышенного внимания исполнителя и специалиста по техническому надзору. И тут крайне важно внимание к мелочам.

Никакой Заказчик не захочет каждый день смотреть "косяки" рабочих. Поэтому чистовая отделка должна выполняться только проверенными мастерами. Маляров и плиточников вроде бы много, но хороших - мало, и расценки у них - высокие.

Один из видеообзоров ремонта в процессе для Заказчика

У нас был тугой бюджет и экономили мы как раз на чистовых отделочных материалах. Но тут тоже нельзя перегибать палку, чтобы не вышло визуально дешево и недолговечно. Делимся перечнем бюджетных, но добротных и стильных материалов и комплектующих:

Какие материалы использовались?

Полы

Во всех комнатах немецкий ламинат Classen, класс износостойкости 32/АС4. На кухне сделали дополнительную пропитку швов герметиком. Санузлы - испанский керамогранит PAMESA.

Стены

Флизелиновые моющиеся обои под покраску и моющаяся краска Kolorit Legenda. Санузлы - тот же керамогранит, что и на полу, а также керамогранит под дерево Zeus Ceramica.

Потолки

Натяжные белые матовые, с нишей под потолочный карниз. Отличное решение - быстро, красиво и дешево в сравнении с другими вариантами.

Чистовая электрика

Розетки и выключатели Schneider Electric, освещение - светильники-бочонки из Эпицентра.

Чистовая сантехника

Унитаз и раковины Cersanit, ванна Kolo, смесители и душевой комплект Primera.

Перечень материалов с полными наименованиями и картинками

Посмотреть перечень →

Этап 5 (финальный). Чистовая отделка

Большую часть мебели купили в JYSK во время скидок. Кровать Signal заказали из Польши. Диван Blest - приобрели на распродаже. Матрас - Askona.

Технику для кухни лучше покупать в той же компании, где вы заказали кухню. Так реально дешевле.

Подбором мебели начали заниматься ориентировочно в середине процесса ремонта, это процесс долгий и трудоемкий. Вообще, с утвержденным дизайн-проектом на руках можно начинать ездить по магазинам и в самом начале ремонта. Объявляйте охоту на скидки и акции, в этой сфере они большие, вполне можно сэкономить до 30% от изначальной стоимости.

"Замерщика от кухонщиков можно вызывать после штукатурки. Так не придется ждать кухню месяц после окончания ремонта."

— из опыта Кирилла, главного прораба в Buidburo

Результат

Последняя неделя ремонта была сложной. Еще не вся мебель была установлена, а арендаторы уже нашлись, надо было заканчивать скорее. Мелкие доделки, сборка кухни и всей мебели, клининг, форс-мажоры. Было тяжело, но мы справились. И выдержали изначально озвученный срок. И не превысили бюджет.

Вот как вышло в итоге:

Сколько все стоило?

Как и было обещано - приводим структуру всех расходов. Цены по состоянию на конец 2019 года, поэтому сейчас они могут быть неактуальны. Для расчета цены для вашего объекта используйте наш Калькулятор.

Digital-инструменты для контроля ремонта

Детально рассмотрим эту тему в отдельной статье в нашем Instagram, а сейчас просто перечислим инструменты, доказавшие свою пользу, которые мы используем на проектах.

Мы недавно запустили эту функцию и уже получаем позитивный фидбэк от клиентов.

Чертежи, еженедельные отчеты, статус выполнения, детали по финансированию и контакты Руководителя проекта - все здесь и регулярно обновляется.

Trello

Здесь у нас идет отслеживание всех задач по проекту. Списки, чек-листы, пометки и ссылки.

Telegram

И самый главный инструмент - Telegram.

По каждому объекту у нас есть своя группа, где мы решаем текущие вопросы, ведем учет затрат и координируем деятельность всех участников проекта

Мы поделились с вами живым опытом реализации ремонта от начала и до конца на этом объекте. Надеемся было интересно и полезно. Cледите за нашим Instagram, обещаем продолжать делиться ценной информацией по теме.

До встречи!

Знаете сколько будет стоить ремонт вашей квартиры?

С вас - контактные данные, с нас - подробная смета. За три дня.

Читайте также:

Ремонт на практике.
1-комнатная квартира в ЖК Галактика

Рассказываем о всех этапах, лучших решениях и ошибках в ремонте, о которых никто не предупреждает

Ремонт глазами Заказчика.
2-комнатная квартира в ЖК Галактика

Рассказываем о том, как проходит ремонт с точки зрения Заказчика. Схема взаимодействия, инструменты контроля и сколько все стоило.

г. Киев, ЖК Новая Англия

Клиент пришел к нам с четкой задачей — сделать ремонт для долгосрочной аренды в ЖК Новая Англия. Главный нюанс — создать комфортное и современное жилье, на которое есть спрос, но не за все деньги мира.

Наш адрес

г. Киев, ул. Попудренко, 1А, The Space Coworking

г. Киев, ул. Кирилловская 15а/1, TCEH Podol

Контакты для поставщиков

Если вы поставщик, убедительная просьба, обращаться только по контактному адресу электронной почты.

Контакты для клиентов

© bburo.org 2021. Любое использование либо копирование материалов или подборки материалов сайта, элементов дизайна и оформления допускается лишь с разрешения правообладателя и только со ссылкой на источник: https://bburo.org

График работы

ПН - СБ:

10:00 - 19:00

Воскресенье:

Выходной

ВС: