Ремонт 2-комнатной квартиры для молодой пары в ЖК Respublika

10 июля 2020 года к нам обратились Назар и Марина — молодая пара, которая купила квартиру в ЖК Respublika и собиралась сделать ремонт. Рассказываем, как мы всё делали с нуля, почему хвалили застройщика, где вышли заминки и что стоит обязательно учитывать на разных этапах.

ЖК Respublika, ул. Теремковская, 4А, г. Киев

67

2

Место :

Площадь м2 :

Количество комнат :

Современный

Новостройка

4

Стиль :

Тип дома :

Срок реализации (месяцев) :

Основные пункты статьи:

У Назара и Марии была только пустая квартира от застройщика площадью 67 кв.м. Поэтому задача стояла комплексная: определить состояние самой квартиры, учесть пожелания ребят, сделать проект и реализовать всё до Нового года.

ЖК Respublika от KAN произвела приятное впечатление. Кроме базового высокого уровня работ удивило наличие инфраструктуры, хотя сдали только вторую очередь. На территории уже были детские площадки, футбольное поле, детский сад, магазины, кафе, кофейни, ландшафтный дизайн во дворах.


Ремонт сильно упрощает адекватность и клиентоориентированность управляющей компании. У нас была круглосуточная связь с диспетчером по всем важным вопросам, менеджер, который оформляет заявки на въезд, подключение интернета или может организовать гриль во дворе. Разумеется, всё это с пропускной системой на территории, быстрым откликом всех сотрудников и охраной.

01. Знакомство с клиентом и решение

Потенциального клиента всегда интересуют сроки, стоимость, как всё будет проходить. Пока не будет ответов на все вопросы, нет смысла о чем-то договариваться. Именно поэтому мы в Buildburo так щепетильно выстраивали процессы, и как показывает реакция клиентов, не зря.

Получаем данные от клиента: что есть, какое состояние, план от застройщика

Делаем предварительный расчёт - что предстоит сделать, сколько это стоит

Созваниваемся, чтобы клиент рассказал свои пожелания, идеи, мысли

Готовим подробную смету проекта с учетом всех нюансов и пожеланий

Приглашаем клиента в офис, презентуем решения и смету

Согласовываем договор, фиксируем в нем сроки работы и стоимость

Приступаем к работе и регулярно держим клиента в курсе, но не вовлекая во все мелочи

Как всё проходило для клиентов:

Чтобы сделать предварительный расчет для Назара и Марии, наш специалист связался с ребятами и задал все вопросы по внутреннему чек-листу. За 1 день мы подготовили примерную стоимость и отправили её. Так у ребят появилось общее понимание: что нужно для качественного, современного ремонта без учета мебели и бытовой техники.

Когда ребята утвердили порядок цен, мы приступили к разработке подробной сметы. Причем мы научились это делать точно даже без дизайн-проекта. Созвонились по Zoom и очень детально пообщались по каждому моменту. Да, это может занять от 40 минут до 1 часа, но так мы экономим массу времени и денег в будущем:

• мы точно понимаем ожидания клиента;
  
  
• клиент детально описывает все свои пожелания;
  
  
• на начальном этапе понятно, чему отдавать предпочтение в материалах, комплектующих и т.д.
  
  

Если клиент не дизайнер и не инженер, то изучение сметы — не самое веселое занятие для него: большой документ, много данных, цифр, деталей. Их всегда можно изучить, но хочется, чтобы кто-то пришел и сказал: «В двух словах, это будет так…».


Поэтому мы пригласили ребят к нам в офис, прошлись по всем этапам и нюансам, рассказали всё, показали уже реализованные проекты, объяснили, как будем с ними работать. Так мы уверены, что дали клиенту максимум полезной и важной информации, у него есть конкретные ожидания, а мы это можем воплотить.

Когда ребята все обдумали и приняли решение, мы подписали договор между ними и нашим ФОП. Всё легально, прозрачно, понятно и надежно для каждой из сторон.

Фото из переговорки

Как всё проходило для клиентов:

оставили заявку у нас на сайте

получили предварительный расчет;

созвонились нами по Zoom для более детального разговора (все удаленно, никуда на этом этапе ездить не надо)

приехали к нам в офис, узнали про наши решения и подробную смету, задали все интересующие вопросы

01.

03.

05.

02.

04.

приняли решение после встречи;

06.

изучили и подписали договор;

07.

получили личного менеджера и ждут проект со сметой.

08.

рассказали по телефону о своем объекте и кратко о пожеланиях;

02. Разработка проекта

Делаем замеры на объекте

Обсуждаем пожелания

Разрабатываем варианты планировки

Разрабатываем основные планы

Разрабатываем развертки стен

Составляем спецификации

01.

02.

03.

04.

05.

06.

Назар и Марина решили делать дизайн-проект без визуализаций. Это нормальный формат, который мы называем «комплект чертежей». Иногда его еще могут называть «техническим проектом».

Зачем вообще нужен такой проект?

Превращает ожидания и идеи в понятную задачу

Клиенты знают, что они получат, а мы — что именно и как нужно строить. В проекте можно учесть все детали, они остаются «на бумаге» и в личном кабинете, а не только на словах.

Выступает инструкцией для команды строителей

Строители не будут ходить по квартире, разрисовывая стены «розетками» или воображаемыми диванами. Всё есть на планах, всё прозрачно и доступно разным специалистам.

Сначала мы разработали основной, главный лист проекта, от него зависит вся планировка и детали. По факту — это схема расстановки мебели, условный финальный результат.

Как мы разрабатываем этот лист:

архитектор готовит несколько вариантов планировок, учитывая пожелания клиента;

клиент показывает, что ему нравится в каждом конкретном варианте, а что — нет; за 2-3 раза архитектор вносит все правки клиента, учитывает все нюансы и готовит финальный вариант планировки;

когда клиент его утверждает, мы переходим к следующему этапу.

01.

03.

02.

Затем мы разработали все технические чертежи для квартиры Назара и Марины: план сантехники, электрики, освещения, потолков. В процессе разработки мы определяемся с выбором напольного покрытия, плитки, освещения, электрики, выключателей и т.д.


Обсудили планы с ребятами, внесли корректировки, утвердили их и перешли к разверткам стен. Многие проектировщики их просто игнорируют — мы это знаем, ведь к нам обращаются клиенты и с готовыми дизайн-проектами для просчета ремонта.

Почему это важно:

на развертках видны все розетки и выключатели, места для сантехники, схемы покраски стен (акцентная зона, необычное решение, часть стены другим цветом), схемы раскладки плитки. На планах всё это видно схематически — сверху, а развертка дает фронтальный вид. И клиенту, и команде строителей, и даже подрядчикам по мебели, например, это удобнее.

В ближайшее время мы пойдем еще дальше и улучшим процесс. Наши специалисты перейдут BIM-проектирование. Это, когда в программе строишь 3D модель квартиры, и автоматически формируешь и планы, и развертки. С такой технологией и меньше шансов допустить ошибку в разных планах, и быстрее сам процесс.

С планами и развертками мы составили спецификации для материалов, мебели и сантехники. В итоге провели презентацию проекта для Назара и Марины. Когда утвердили эти детали, можно переходить к финальной смете. Теперь в ней можно учесть каждую розетку, лампочку и м2 плитки.

Как всё проходило для клиентов:

получили планировки на выбор, выбрали оптимальный вариант и дали правки;

утвердили финальный вариант планировки;

получили технические планы, дали по ним правки;

получили развертки и спецификацию материалов;

после финальной презентации проекта утвердили детали, чтобы можно было перейти к смете.

01.

03.

05.

02.

04.

03. Смета проекта

Вы знаете из своего опыта или рассказов друзей, как это бывает: «Сначала прикинули на $20 000, но к финалу вышло $27 000». У нас так не выходит, но если и выйдет — это будет наша проблема, а не клиента.


Мы работаем по схеме fixed-price: сколько мы посчитали перед заключением договора, столько и заплатит клиент — не больше и не меньше.


Поэтому мы считаем точную сумму по подробной смете. И у сметчика это занимает около недели. Время на работу с лихвой окупается и экономией на материалах, и 100% гарантией для клиента, что всё будет именно так, как договорились.

С качественной сметой выигрывают все, а клиент получает ряд выгод:

Понимает, что конкретно и из каких материалов будет сделано.

Знает финальную стоимость и суммы на разных этапах.

Получает понятный список работ на всех этапах ремонта.

01.

03.

02.

Когда смета была полностью готова, мы отправили их Назару и Марине с разбивкой по этапам. Затем мы встретились, обсудили детали, ответили на все вопросы.


Такая встреча полезная именно в нюансах, чтобы у клиента были правильные ожидания от будущего жилья: какое будет решение, почему именно этот производитель или эта модель сантехники и т.д. В финале встречи мы утверждаем всё и подписываем договор, который закрепляет и смету, и сроки, и этапы, и порядок оплаты.

Как всё проходило для клиента:

получили разработанную смету;

предварительно изучили её перед встречей;

во время презентации задали все вопросы, уточнили детали и внесли необходимые корректировки.

01.

03.

02.

Договор

После утверждения сметы подписываем договор, в приложениях к нему:

Смета

Этапы

График

Форма акта

Проект

Когда подготовительный этап закончился, переходим к стройке и ремонту.

Ремонт. Этап №1. Черновая электрика, штукатурка, трассы кондиционеров

Ремонт в квартире Назара и Марины начинаем со штукатурки. Завозим материал и оборудование — его достаточно много, делаем машинную штукатурку.

Мощная штукатурная станция требует напряжения в 380В. Подключение 380В нужно заказывать в управляющей компании. За него нужно было дополнительно заплатить 1500 грн.

Пока ждали местного электрика и подключение, провели подготовительные работы: демонтаж-монтаж стен (на этом объекте был совсем в небольших объемах), установили штукатурные маяки.

Когда сделали подключение 380В, перешли к штукатурке. Особое внимание уделяем местам для шкафов и встроенной мебели на кухне. Там крайне важны углы в 90 градусов — иначе будут зазоры между мебелью и стенами.

Штукатурку не делаем только на стенах, где будет звукоизоляция. На них установим гипсокартонные фальш стены. В комнатах штукатурка гипсовая, а в ванной и санузлах — цементно-песчаная.

Когда штукатурка уже была готова, мы дали ей достаточно времени высохнуть перед тем, как начинать электрику. Летом для этого хватает недели.

Нас часто спрашивают: «Что делать сначала: штукатурку или прокладку кабеля?». Разницы нет. Если сначала делать штукатурку, то параллельно с высыханием можно штробить стены и укладывать кабель. Это обходится в дополнительных 2-3 тыс. грн на штробовку, но экономит время. Другой вариант — сначала проложить кабель, а потом — штукатурить. Это немного дольше, но и дешевле.

Следующим этапом мы протянули кабель от щитка через распределительные коробки к розеткам и выключателям. Кабель тянули по потолку и вертикально опускали к точкам. Так всегда известно, где идет кабель. Тем более, мы дополнительно отдали клиенту фото скрытых работ. Если в будущем понадобится что-то сделать дополнительно, можно открыть фото и посмотреть: что и где проложено.

Трассы кондиционеров тоже проложили в самом начале. Почти всегда есть нюанс с дренажом. Дело в том, что некоторые управляющие компании требуют выводить дренаж в канализацию. Это дороже: нужно покупать и ставить сифон, но за то нет луж под окнами летом, никому на голову не капает, да и выглядит более эстетично.


Кондиционерщики по месту продумывали наиболее оптимальный маршрут для трассы. Иногда их приходится прокладывать по потолку, а иногда и по полу в стяжке. Кондиционеры — это специализированные работы, поэтому привлекали проверенных подрядчиков. Но ответственность перед заказчиком всегда несем все равно мы.

Итоги этапа №1

Сроки

Цена

Материалы

Количество задействованных мастеров

18.09.20-09.10.21

155 260 грн.

Штукатурка Knauf MP-75, Кабель ЗЗЦМ

7 чел.

Как всё проходило для клиентов:

оплатили счет управляющей компании на подключение 380В для штукатурной станции;

посмотрели в личном кабинете видеоотчеты о проделанной работе;

приняли работы первого этапа и внесли оплату за услуги.

01.

03.

02.

Ремонт. Этап №2. Гипсокартонные работы, сборка электрощита, черновая сантехника

Когда штукатурка полностью высохла, собрали щиток. Как обычно, ставили в каждую комнату отдельные автоматы на розетки и отдельные — на выключатели. Также отдельные автоматы идут на кондиционеры, варочную поверхность, духовку. Диф автоматы ставили на стиральную машину, бойлер и посудомойку — они защищают от утечки тока при контакте с влагой.


Также установили устройство защитного отключения ЗУБР, которое защищает приборы от перепадов напряжения. Если напряжение скачет, то электричество в квартиру просто не подается. И у вас не сгорит ТВ, стиральная машина, бойлер или новый iMac.

В квартире Назара и Марины мы сделали звукоизоляцию стен, смежных с соседями. Для этого возводили фальш стену из гипсокартона.

Сантехническую разводку делаем трубами TECE или REHAU из сшитого полиэтилена методом опрессовки. На сегодня это самое надежное решение для устройства бытовой системы водоснабжения. Далеко не самое дешевое, но точно самое надежное.

Один из наших ключевых принципов — не экономить на черновых работах.

Черновые — это те, что не видны после окончания ремонта, но крайне важны для надежности и комфорта жилья. Это сантехническая и электрическая разводка, штукатурка, подготовка стен под покраску. Это основа ремонта. Если сэкономить на ней, потом можно или ощутимо переплатить, или мучиться в собственной квартире.

Примеры выполнения сантехнической разводки

Систему защиты от протечек установили ребятам на базе Ajax, подачу воды перекрывают краны НС. Есть еще немецкие краны Honeywell. Но украинский Нептун перекрывает за 7 секунд, а Honeywell за 30 сек. Выбор очевиден.


Как это работает:

В санузле стоит датчик. Когда на него попадает вода, датчик дает сигнал на хаб Ajax о протечке. Хаб дает сигнал на реле, а реле дает команду на краны. Краны, подключенные к питанию 220В, перекрывают подачу воды в квартиру. Также приходит уведомление в приложение. Установка такой системы обходится в 15 000 грн, но потенциально экономит стоимость 30% вашего ремонта и почти столько же — соседского.

Примеры выполнения сантехнической разводки

Итоги этапа №2

Сроки

Цена

Материалы

Количество задействованных мастеров

09.10.21-26.10.21

111 333 грн.

Гипсокартонные системы Knauf
Звукоизоляционные плиты Ecosound
Силовой щит Hager
Автоматы Schneider Electric
Реле напряжения ZUBR
Сантехнические трубы TECE из сшитого полиэтилена

6 чел.

Как всё проходило для клиентов:

согласовали панель смыва, чтобы мы купили инсталляцию;

выбрали чистовые материалы для отделки на следующих этапах;

посмотрели видеоотчеты о проделанной работе;

01.

03.

02.

приняли работы первого этапа и внесли оплату за услуги.

04.

Ремонт. Этап №3. Подготовка поверхностей под покраску, укладка плитки, двери и плинтус скрытого монтажа

На этом этапе уже появляются очертания того, как жилье будет выглядеть в финале.

Мы начали с плитки в двух санузлах и на фартуке в кухне. Укладка плитки длится долго, на этом объекте это заняло 11 дней. Внешние углы зарезали под 45 градусов.

Пока укладывали плитку, установили и ванну. Так плитка ложится нижним торцом на ванну, и получается красивое, герметичное примыкание к стене.

Для доступа к сифону поставили люк скрытого монтажа размером 20х20 см. Он легко открывается по нажатию.

Затем установили коробки дверей скрытого монтажа. Коробка — это внутренняя часть двери, которая монтируется в стену. Такой себе каркас, на который потом повесили дверное полотно. В этом особенность скрытых дверей — монтаж в два этапа. Обычные двери ставят в самом конце ремонта, в один этап. После установки коробок сделали дверные откосы из плитки.

Двери скрытого монтажа чаще всего означают и плинтус скрытого монтажа. Он делается по тому же принципу: сначала в стены устанавливается скрытая часть, а в конце ремонта — видимая.

Штукатурка черновая
Грунт Ceresit CT-17

Шпаклевка KNAUF Superfinish пастоподобная
Грунт Ceresit CT-17

Стеклохолст SEMIN TOILE DE VERRE
Грунт Ceresit CT-17

01.

03.

02.

Шпаклевка полиминеральная SEMIN LISSEUR
Грунт Ceresit CT-17

04.

Далее мы готовили стены под покраску.
Из чего состоял так называемый «пирог»:

Покраска в два слоя

05.

Весь процесс мы механизировали за счет шпаклевочной станции и шлифовального аппарата. Так мы и ускорили процесс, и добились сохранения всех технологических нюансов.

В середине этого этапа мы привлекли к работе мебельщиков. Они снимали размеры, вели переговоры с заказчиками и готовили расчеты.

Лайфхак: привлекайте мебельщиков в процессе ремонта, чтобы сэкономить время. Мебель к окончанию ремонта обычно готова, не нужно ждать еще 1-2 месяца или жить в полупустой квартире.

Итоги этапа №3

Сроки

Цена

Материалы

Количество задействованных мастеров

26.10.21-23.11.21

283 330 грн.

Плитка Golden Tile, Затирка Kiilto

6 чел.

Как всё проходило для клиентов:

выбрали оставшиеся чистовые материалы, комплектующие, освещения и цвета для покраски стен;

посмотрели видеоотчеты о проделанной работе;

приняли работы первого этапа и внесли оплату за услуги.

01.

03.

02.

На этом этапе мы делаем многие процессы параллельно и задействуем еще больше людей. В один из дней одновременно в квартире были 6 человек: два электрика, два сантехника, 2 мастера по укладке пола.

Поэтому готовили заранее чистовые материалы и комплектующие, чтобы не было простоев в работе. Это значит, что и заказывать их надо заранее.

На этом объекте был один непредвиденный момент — поставщик по сантехнике пообещал доставить унитаз и раковину за 2 недели, а затем выяснилось, что ждать нужно 3 месяца. В итоге пришлось пересогласовывать эти позиции с заказчиком и выбрать другие модели.

Назар и Марина хотели закончить все работы до Нового Года. 29 декабря мы уже справились со всеми этапами. У ребята правда не вышло приехать на приемку, поэтому ремонт сдавали по видео.

В финале мы обычно делаем клининг, но мебельщики не успели доделать все свои работы, поэтому уборку перенесли на начало января.

После Нового года встретились с заказчиками на объекте и все внимательно осмотрели. На таких встречах редко удается заметить недостатки, если они есть. Поэтому мы с ребятами договорились, что они в спокойном режиме все посмотрят и скинут все замечания нам, когда будет удобно. Потом мы прислали мастера, он доделал оставшиеся мелочи, и мы поставили объект на гарантию 18 месяцев.

Финальный результат:

Вот что сами клиенты говорят о нашем сотрудничестве и результате:

Ремонт. Этап №4. Натяжные потолки, покраска стен, укладка ламината, монтаж чистовой сантехники и электрики

Итоги этапа №4

Сроки

Цена

Материалы

Количество задействованных мастеров

23.11.21-29.12.21

325 049 грн.

Ламинат Egger, электрофурнитура Schneider Asfora и др.

6 чел.

Сколько стоит подобный ремонт?

Черновые материалы

234 179 грн.

Чистовые материалы

251 340 грн.

Наши работы

389 453

Стоимость за 1 м2 с учетом материалов

13 059 грн.

Итоговая стоимость ремонта (без мебели и техники)

874 972 грн.

месяца заняли все работы под ключ

4

Эта история — реальный, оригинальный проект. Выбор материалов, стиль, отдельные решения лишь индивидуальные предпочтения.


Если вы хотите реализовать что-то для себя: оригинальное, типовое или под конкретные задачи вроде сдачи жилья в аренду — просто оставьте заявку в форме ниже. Мы дадим бесплатную консультацию и подготовим предварительную смету.

Знаете сколько будет стоить ремонт вашей квартиры?

С вас - контактные данные, с нас - подробная смета. За три дня.

Читайте также:

Ремонт на практике.
1-комнатная квартира в ЖК Галактика

Рассказываем о всех этапах, лучших решениях и ошибках в ремонте, о которых никто не предупреждает

Ремонт глазами Заказчика.
2-комнатная квартира в ЖК Галактика

Рассказываем о том, как проходит ремонт с точки зрения Заказчика. Схема взаимодействия, инструменты контроля и сколько все стоило.

г. Киев, ЖК Новая Англия

Клиент пришел к нам с четкой задачей — сделать ремонт для долгосрочной аренды в ЖК Новая Англия. Главный нюанс — создать комфортное и современное жилье, на которое есть спрос, но не за все деньги мира.

Наш адрес

г. Киев, ул. Попудренко, 1А, The Space Coworking

г. Киев, ул. Кирилловская 15а/1, TCEH Podol

Контакты для поставщиков

Если вы поставщик, убедительная просьба, обращаться только по контактному адресу электронной почты.

Контакты для клиентов

© bburo.org 2021. Любое использование либо копирование материалов или подборки материалов сайта, элементов дизайна и оформления допускается лишь с разрешения правообладателя и только со ссылкой на источник: https://bburo.org

График работы

ПН - СБ:

10:00 - 19:00

Воскресенье:

Выходной

ВС: